常見問題

不動產估價師法於民國89年10月4日公布施行，於該法第四 十四條落日條款規定到期（民國94年10月6）前，只要營業項目有不動產鑑定乙項之不動產公司，即可出具不動產估價報告書。94年10月6日起執行不動產 估價業者必須通過國家高等考試，並依相關規定設立不動產估價師事務所者方可出具不動產估價報告書。由於不動產估價師簽證資格取得有嚴格限制，不動產估價師 於高考及格後，尚須有兩年實務經驗才具有開業資格，開立職業事務所後必須加入當地不動產估價師公會，方能出具估價報告書。因此，具不動產估價報告書簽證資 格者必須符合下列條件：

具有不動產估價師考試及格、不動產估價師、開業證書及地方公會會員等四張證書。

必須為自行開業或合夥開業估價師。

開業證書必須每四年換證乙次。

會員證書必須每一年換證乙次。

未因下列情況註銷估價師資格者。

資格者必須不曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。

受本法所定除名處分者。

依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。

●基本資料

●土地或建物地段地號

●勘估標的租賃契約

●勘估標的最近三年地價稅單、房屋稅單、保險費收據

●建築用地估價應另外提供以下資料：

   ○開發構想計畫書

   ○建築設計圖說或土地規劃配置圖說

   ○建照申請書或建造執照

   ○營造或施工費用資料

●營運性不動產應另外提供以下資料：

   ○近三年營運收入、費用及其他成本

   ○營運計畫書

●確認估價前提及條件

因為我們基於某些因素，例如說想要投資，想要抵押房子等等因素，要能夠有憑有據，有條理的知道自己的房子值多少錢，以免在計算價值得時候，因為錯誤的估價而蒙受損失。

房地產的資額龐大，是許多人一輩子也許只會進行一次的買賣。如果在價格方面處理不擅，容易導致巨大的財務風險。

【一個好的估價師應該具備什麼能力】

台灣的不動產估價師考試項目有:

a.法律(民法、土地法、土地利用法規)

b.估價理論和技術

c.財務分析

d.不動產經濟學 

回歸本質，估價其實就是對房地產的內在價值進行評估。

首先，我們需要好的會計能力，來了解現實的財務狀況，再者，透過好的財務分析，來計算出一個價格以上行為須建立在法律之上，才能符合規定。

而在算出一個價格之後，接下來還要從 社會學、企業管理、都市計畫、經濟學、社會的現況來進行修正。

目前的估價方法，排除了後面幾項的影響，以追求客觀中立。但實際上的房價，卻深深受到非估價師考科的影響。多頭市場、捷運開通、金融海嘯、有土斯有財，種種觀念都會牽動價值的評估。

委託估價雙方應注意事項如下：

• 確認估價標的範圍(基本資料與現況)
• 確認估價目的與用途
• 確認估價條件
• 確認價格種類
• 確認價格日期
• 確認工作天數
• 確認報告書份數需求
• 確認是否與估價師現場勘查
• 估價師進行不動產市場調查與初步估算

• 委託人。
• 勘估標的之基本資料。
• 價格日期及勘察日期。
• 價格種類。
• 估價條件。
• 估價目的。
• 估價金額。
• 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
• 勘估標的使用現況 。
• 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
• 價格形成之主要因素分析。
• 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
• 其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
• 不動產估價師姓名及其證照字號。
• 前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

一般而言，不動產估價服務收費標準以不動產估價金額為計算基礎，依中華民國不動產估價師全國聯合會發佈各地方會員公會接受委託估價之服務費計算方式為最低額每一估價案新台幣3萬元整，若評估不動產價值超過新台幣三仟萬元以上，其估價服務費計算如下：

基本估價服務費用＝估價金額×4/10000＋18,000元

除基本估價服務費外，尚須外加稅、地政規費、差旅費、翻譯費、會議出席費用等。另基本估價服務費用，亦會因案件困難度增加或作業時間縮短而增加。因此，委 託估價案件者應與受委託者事先約定工作內容、工作時間與服務費用，並簽具委託書。